• Не пропустите следующую статью

    Введите внизу ваше имя и электронную почту и я буду уведомлять вас о новостях

Новости с рынка ипотеки (июль 2017) – начало конца или новое дыхание?

Новости пестрят заголовками о снижении количества сделок с недвижимостью. Так согласно министерству финансов, в апреле-июне было куплено на 15% меньше квартир, чем годом ранее (Отчет министерства финансов — август 2017). Но интересен не сам факт снижения количества сделок, а его причины. Если верить министерству финансов, то одна из немаловажных причин снижения сделок, это уход инвесторов (синенькая полоса), как видно на графике ниже.

Инвесторы уходят с рынка недвижимости и продают больше квартир, чем покупают. Причем такой процесс продолжается уже более года.

Чистые приобретения квартир инвесторами (количество покупок минус количество продаж)

А как же финансовая сторона вопроса, которая может пролить свет на происходящее. О чем нам расскажут долги?

 

Ставки процентов снижаются, объем кредита не снижается

Объем кредита все еще остается высоким и это можно объяснить жадностью банков, которые с новой силой (у банков появилась денюжка) борются за клиентов. Процентные ставки немного снизились и даже показывают некую тенденцию к снижению.

Инвесторы берут меньше ипотечного кредита

Тем не менее, инвесторы явно не спешат воспользоваться возможностью удешевления ипотечного кредита и их доля ипотечного кредита снижается.

Банки начали больше кредитовать рисковые сделки

Банки готовы больше судить деньги заемщикам у которых на руках менее 40% от стоимости квартиры. То ли банки больше не боятся что цены на квартиры упадут и они останутся с подешевевшим залоговым имуществом, то ли жадность наживы берет верх.

Залог квартиры не высокий, не смотря на удешевление процента

Обычно квартиру закладывают или должники или родители детей которые хотят купить свое жилье. Должники закладывают квартиру чтобы расплатится с долгами. А родители закладывают свою квартиру, для того чтобы помочь детям с первым взносом по ипотеке.

Активность обоих групп довольно низкая, хотя сначала года несколько выросла. Тем не менее, в последние месяцы активность не меняется и это не смотря на снижение процентных ставок.

Выводы

Выводы которые я привожу ниже, являются только моей субъективной точкой зрения и я не призываю никого ни к каким действиям.

Для меня очевидно, что «умные инвесторы» покидают рынок недвижимости. Почему умные? Я писал об этом здесь —

Почему цены на квартиры рухнут и чем это вам грозит?”.

Тем не менее, спрос на ипотечный кредит остается высоким и частично это можно объяснить небольшим снижением процентных ставок, которые показывают некий разворот в последние несколько месяцев (с мая 2015 года процентные ставки только росли, а теперь начали снижаться). Вопрос кто берет этот самый кредит остается открытым.

Мне кажется, что основные клиенты ипотечного кредита, это люди которые хотят улучшить жилищные условия (типа Сары — Про то как Сара квартиру покупала) и Кахлоновские клиенты — молодые пары (покупатели цена для новосела). Хотя в последнее несколько месяцев ко мне обращаются в основном молодые пары и меньше те кто хочет улучшить жилищные условия. Причем молодые пары которые ко мне обращались, покупают квартиру без программы цена для новосела. Но это не обязательно показатель.

Что да важно, так это то, что если бегство инвесторов продолжится, цены могут рухнуть, так как предложения станет больше, а спроса меньше. Такой сценарий признает уже даже банк Израиля, который больше не может прятать слона.

Отрывок из отчета о финансовой стабильности за первое полугодие 2017 — банк Израиля

Будем следить за развитием событий.

Обзор рынка ипотеки – по июль 2017

В продолжении предыдущего обзора по февраль 2017 года.

В мае 2015 года, после снижения процентов по ипотеке, начался довольно резкий подъем. Тем не менее в феврале 2017, можно заметить некий перелом – проценты перестали расти и даже немного снизились. Можно долго говорить о возможных причинах такого явления. На мой взгляд, причиной стало повышение ликвидности коммерческих банков, за счет денег с пенсионных и страховых фондов.

Итак давайте обратимся к данным.

Продолжить чтение

Про то как Сара квартиру покупала

Сара с семьей купила новую квартиру. Для этого она дала небольшой задаток и к концу достройки должна будет предоставить основную сумму, которую мобилизует, продав свою квартиру и взяв ипотеку на остаток в 55%.

Пока квартира строится, Сара не нарадуется, ее квартира и новая, и старая растет в цене, а проценты на ипотеку низкие. Пока в какой-то момент, Сара узнает по новостям, что проценты в банке сильно выросли и что цены перестали расти. Она заволновалась, но муж ее успокоил, сказав, что цены будут продолжать расти и что беспокоится не о чем. По крайней мере так сказал эксперт по телевизору.

Время от времени Сара слышит о том, что цены больше не растут и решает, что пришла пора выставить квартиру на продажу. Муж соглашается, и они вывешивают плакат о продаже и публикуют объявления. Они устанавливают цену на квартиру, в соответствии с похожей квартирой которую нашли на доске объявлений.

Продолжить чтение

Как накопить на первоначальный взнос по ипотеке

Проблема многих людей сегодня заключается в том, что они просто не имеют возможности купить себе жилье и первой преградой к этому является первоначальный взнос по ипотеке, который нужно заплатить в дополнение к ипотеке. Особенно это проблема стала актуальна в последнее время, когда цены на съемное жилье выросли. О том, как накопить на первоначальный  взнос и купить жилье по карману вы и узнаете из этой статьи.

Продолжить чтение

Обзор рынка ипотеки 2017

Несколько месяцев назад, я сделал предположения по поводу рынка кредита ипотеки и рынка недвижимости (здесь). Эти предположения, базировались на данных по октябрь 2016 года и сейчас, располагая свежими данными по конец февраля, можно продолжить историю и проверить что происходит сегодня на рынке ипотеки.

Несмотря на то, что были предприняты шаги, которые отсрочили кризис банковской системы, банки продолжают вести себя очень осторожно, сокращая выдаваемый кредит путем ужесточения его выдачи. В этой статье, я хочу показать основные показатели рынка ипотеки, которые указывают на некую тенденцию сжатия кредита.

Итак, поехали.

Продолжить чтение

Почему цены на квартиры рухнут и чем это вам грозит?

Похоже, что сегодня все больше людей начинают осознавать, что цены на квартиры не могут расти в таком темпе вечно и в воздухе повеяло ветром перемен, который уже ощущается везде и повсеместно (например здесьздесьздесьздесь, или здесь в моей статье и еще много где). Экономические новости пестрят заголовками о  пузыре и ожидаемом снижении цен.

Присоединяясь к тем, кто осознал реальность сценария снижения цен на недвижимость, я задался вопросом, каким образом может произойти снижение цен. Как-то в одной книге по экономике я прочитал следующее.

Кризис, которого не было

За последние несколько лет, коммерческие банки выдали настолько много кредита, что остались без денег [1]. Эта ситуация была чревата кризисом, потому как спрос на кредит продолжал расти, а денег на кредит не у кого не было.

Дело в том что, довольно большое количество людей возвращают кредит с помощью другого кредита (например, закрывают минус ссудой), а многие бизнесы особенно мелкие (которые не могут получить кредит с помощью акций и облигаций) просто не могут слезть с кредитной иглы и живут только благодаря ссудам.

Вдобавок ко всему, рынок жилья, подпитанный дешевой ипотекой, мог рухнуть (Об этом я писал здесь — «Рынок недвижимости и ипотеки в 2017 году – новая эра в экономике Израиля«). И тогда, обесценился бы единственный актив многих семей, который служил страховкой на случай невыплаты долгов. А у инвесторов обесценились бы пенсионные вложения в недвижимость.

Вы все поняли правильно. Мы живем в эру кредитной экономики, в которой кредит является мотором экономики. Не будет кредита, будет кризис и вся машина остановится. Цель — кредит народу любой ценой! Но как?

Продолжить чтение

Рынок недвижимости и ипотеки в 2017 году – новая эра в экономике Израиля

Около полугода назад в июне 2016 года, я опубликовал статью (на иврите) в которой показал свои мысли по поводу будущего рынка ипотеки и недвижимости. Когда я писал эту статью, то видел какую-то точку преломления между двумя периодами рынка ипотеки. У меня было предчувствие что что-то должно произойти еще за месяц до этого, в мае 2016-го года. И я описал это в другой статье. С тех пор прошло полгода и мне кажется, что того что я описал уже происходит.

  • НЕ ПРОПУСТИТЕ СЛЕДУЮЩУЮ СТАТЬЮ

    Введите внизу ваше имя и электронную почту и я буду уведомлять вас о новостях