• Не пропустите следующую статью

    Введите внизу ваше имя и электронную почту и я буду уведомлять вас о новостях

Почему цены на квартиры рухнут и чем это вам грозит?

Похоже, что сегодня все больше людей начинают осознавать, что цены на квартиры не могут расти в таком темпе вечно и в воздухе повеяло ветром перемен, который уже ощущается везде и повсеместно (например здесьздесьздесьздесь, или здесь в моей статье и еще много где). Экономические новости пестрят заголовками о  пузыре и ожидаемом снижении цен.

Присоединяясь к тем, кто осознал реальность сценария снижения цен на недвижимость, я задался вопросом, каким образом может произойти снижение цен. Как-то в одной книге по экономике я прочитал следующее.

«Я спросил Брента, не боится ли он роста процентной ставки, и он ответил: «Если процент по моей ипотеке вырастет, я просто продам свою квартиру». Звучит разумно? Возможно, но почему же тогда промышленный индекс Доу Джонса за один день в 1987 году потерял 500 пунктов? Проблема Брента в том, что не он один выбрал такую стратегию. Очень многие люди, взявшие ипотеку с плавающей ставкой, считают себя весьма проницательными и рассчитывают продать купленное в кредит жилье еще до того, как месячные платежи существенно вырастут. Беда только, что когда все они кинутся это делать, то станут подобны стаду слонов,одновременно бросившемуся спасаться бегством через одну узкую дверь.«[1]

Меня очень сильно поразила эта мысль. И я решил разобраться, каким образом происходит снижение цен на недвижимость. Меня интересовало почему и действительно ли цены на квартиры могут рухнуть, вместо того чтобы плавно снижаться.

Из моего опыта в дей-трейдинге [2], я заметил очень интересный момент. Подъем цен на рынке ценных бумаг обычно происходит медленно, но верно. А вот снижение цены, почти всегда сопровождалось паникой, причем цены падают обычно в несколько этапов.

Сначала до одного психологического минимума, потом до следующего. Потом начинается корректировка (до средней цены за последнее время) и после этого цены начинают плавно спускаться.

Важно заметить что есть большая разница между рынком ценных бумаг и рынком недвижимости. Дело в том, что на рынке ценных бумаг, в отличие от рынка недвижимости, можно играть на понижение [3]. Вдобавок ко всему есть параллельные рынки опционов.

Но есть и еще одно существенное различие. На рынке ценных бумаг, можно диверсифицировать капитал (вложить по чуть-чуть, в разные ценные бумаги) и таким образом снизить риски и защитить себя от потерь. На рынке недвижимости такой возможности нет. Весь капитал вложен в одну квартиру.

Это значит, что, если недвижимость падает в цене, единственный вариант спасти вложенные деньги, это продать квартиру. Конечно, есть еще один вариант – ждать пока недвижимость поднимется в цене снова, но здесь большую роль играет психологический фактор — страх, о котором пойдет речь дальше.

Страхи хозяева рынков

Как и в случае с рынком ценных бумаг, на рынке недвижимости правят два основных страха: его высочество страх упустить и его величество страх потерять.

Канеман и Таверски [4], много лет назад получили нобелевскую премию за то, что показали, что страх потерять, намного сильнее, чем страх упустить. Именно так, наверное, можно объяснить, почему рынок поднимается медленно, но падает быстро. Когда люди боятся упустить выгоду, они действуют медленнее, чем в случае со страхом потерять.

Как вы, наверное, уже могли догадаться, если рынок недвижимости в Израиле рухнет, то это будет заслуга его величества страха потерять. Но прежде чем этот страх овладеет стадом слонов мчащихся к узкой двери, необходимо понять что послужит сигналом тревоги, порождающим этот страх. Иными словами, для начала выясним, почему цены начнут снижаться, а затем почему рынок недвижимости рухнет.

Думаю, что развитие событий может быть следующим: сначала рынок недвижимости охладится, а потом рухнет. Начнем с охлаждения.

Как должники охладят рынок недвижимости


Ни для кого не секрет, что многие владельцы квартир являются должниками. Помимо ипотечного долга, который разбит на максимальное количество лет, люди покупают машины, ездят за границу, делают ремонт в доме. Проблема только в том, что делают они все это на деньги, которые еще не заработали : входят в минус, берут не подъемные ссуды и разбивают на максимально возможное количество платежей.

Когда заемных денег не хватают, они берут еще в долг и таких в Израиле почти 50%. Обычно эти люди работают по той же схеме, по которой работает наше правительство – оплачивают один долг другим. Например, берут ссуду для погашения минуса и сразу после этого создают еще один минус (после взятия ссуды, отрицательный баланс увеличивается за счет более низкого свободного дохода), который покрывают новой ссудой.

Когда процентные ставки растут в условиях кредитного сжатия [5], новый долг становится дороже, а получить его сложнее. В таких условиях, должники сталкиваются сразу с двумя проблемами.

Первая проблема заключается в том, что должнику сложнее получить новый кредит на погашение старых долгов. Дело в том, что когда денег в банке мало, начинается фильтрация заемщиков. И кредит выдается только тем, у кого самый высокий шанс вернуть долг.

Вторая проблема в том, что из-за высоких процентов, вернуть кредит становится труднее, так как возврат по долгам возрастает. К примеру, если в процент на ссуду в 150 тысяч на 5 лет, равен 4%, ежемесячный возврат будет 2,762 шекеля. Если же при прочих равных процент будет равен 8%, возврат будет 3,041 шекель. Кстати заемщики с высоким риском заведомо получают самые высокие проценты.
Обе эти проблемы я описал здесь, в обзоре рынка ипотеки начала 2017.

Такая ситуация приводит к тому, что многие должники не имеют возможности вернуть старые долги с одной стороны и не имеют средств к существованию с другой. Единственный вариант спасения в их случае заключается в продаже активов. А так как единственный актив, которым они располагают, является квартира, они поспешат ее продать.

Теперь вспомните о тех молодых парах, которые купили квартиры за 90% ипотеки, благодаря Кахлону который хотел им помочь. Вспомните всех тех людей, которые движимые страхом упустить, гнались за покупкой квартиры и брали ипотеку вместе с судами. Некоторые брали 90% (через страховку EMI, которая была запрещена в последствии), другие брали не подъемные ипотеки с плавающей ставкой.

Так или иначе, за последние несколько лет, многие люди, не имеющие денег и движимые страхом упустить покупку квартиры, активно покупали себе жилье. Речь идет о людях, которые сегодня еле сводят концы с концами и живут от долга к долгу.

Пока банк дает кредиты, и они работают, все в порядке. Но как мы видим сегодня, банки ужесточили правила получения кредита и подняли процентные ставки. Такие изменение могут привести к вышеописанной ситуации, когда должникам придется продать свою квартиру, чтобы оплатить долги. Это значит, что предложение на рынке недвижимости повысится, что и повлечет за собой первичное снижение цен.

Инвесторы


Довольно большой процент владельцев квартир, составляют инвесторы, которые в последние годы скупали квартиры в целях защитить свои деньги от инфляции. Конечно, инвесторы получают проценты за свое вложение, в виде ренты. Но основная цель, это защитить капитал, выгодно его вложив. Более того, в свете нового закона о налоге на третью квартиру и предложений закона о замораживании ренты, прибыльность сдачи квартир в аренду ставится под сомнение.

 В последние несколько месяцев, доля инвесторов на рынке падает. Это происходит параллельно с удорожанием ипотек, что превращает вложение в недвижимость в невыгодное предприятие.

 Инвесторы уходят с рынка. Паники пока не наблюдается, но это значит что спрос на недвижимость снижается.

  

Инвесторы и должники – спрос и предложение

 

Давайте соединим то что мы выяснили. С одной стороны, инвесторы уходят и спрос падает. С другой стороны, должники продают квартиры и предложение растет. Было бы логично предположить что когда желающих купить меньше, а желающих продать, больше – цены будут снижаться. Как долго это может продолжаться?

 Давайте вспомним про страх потерять. Инвесторы активно скупали квартиры в последние несколько лет, надеясь таким образом защитить капитал. Теперь, когда сдавать квартиры на съем рискованно (могут заморозить ренту), а цена на недвижимость может упасть, было бы логично продать квартиру и вложить деньги в более рентабельное вложение.

Первые уйдут умные инвесторы. Они не торопясь пройдутся к узкой двери и не сильно теснясь, сумеют выйти, продав свои квартиры. Почему умные? Потому что умные поймут раньше остальных, что больше цены не растут и поэтому, самое время продавать, сорвав куш. А так как в Израиле 25% от навара нужно отдать государству (мас шевах), чем раньше инвестор продаст недвижимость, тем выше у него будет прибыль.

В какой-то момент, к умным инвесторам присоединятся  менее умные. Те кто поймет немного поздно что цены падают, но успеет вернуть свой капитал. Эти люди, будут сильно обеспокоены и на рынке начнется паника. В узкой двери начнут толкаться, и выстроится длинная очередь на выход с рынка недвижимости.

В последний момент, присоединятся глупые инвесторы, которые будут готовы потерять часть капитала, только бы успеть вернуть хоть что-то. Эти люди будут готовы продать свои недвижимые активы за бесценок, только бы выйти с рынка.

 

Выводы


Я полагаю, что мы находимся в исторический момент взрыва жилищного пузыря. Несмотря на то что многие люди с нетерпением ждут снижения цен на квартиры, крах на рынке недвижимости не сулит ничего хорошего.

 Должники продадут свои квартиры и переедут на съемные что может увеличит цены на съем квартир так как вырастет спрос. Часть должников (особенно молодые пары), скорее всего, переедут жить к родителям.

 Целая отрасль может остаться без работы. Строительные подрядчики перестанут строить. Маклеры обанкротятся и закроются. Ипотечные консультанты останутся без работы. У адвокатов снизится объем работы.

 Банки не досчитаются прибыли. Часть должников объявит себя банкротами. Залоговое имущество потеряет свою ценность. А инвесторы потеряют деньги. Совокупность этих ситуаций приведет к продолжению сжатия кредита. Многие бизнесы начнут закрываться, что может привести к потери рабочих мест.

Что делать? Или кому что достанется..


Когда спрос на недвижимость низкий и цены низкие, очень легко совершить выгодную сделку. Конечно, это возможно только при условии наличия капитала, который есть только у обеспеченных людей.

 Это тот самый период, в который люди вроде Кайосаки или Уорена Баффета, начинают скупать недвижимость. В Израиле такой период был между 2002-2007 годами, и умные инвесторы сделали на этом довольно большие деньги.

 Об одном таком случае я знаю из первых уст инвестора. Мой преподаватель на академической степени магистра (вторая степень), Проффесор Йоси Ясур (от которого я узнал про теорию проспектов Канемана и Таверски), на одном из уроков рассказал, как он купил акций на 300 тысяч в 2002 году, когда рынок рухнул и продал их за миллион с лишним в 2009, когда рынок взлетел.

 Он также рассказал, как мог заработать больше, продав акции в 2007 году. Но страх упустить не дал ему это сделать. Он умел ждать, он не боялся купить и понимал концепцию рынка. Но самое важное, у него был капитал.

 В отличии от профессора, многие люди ни то что не имеют капитала, а имеют только долги. В условиях кредитного сжатия, когда кредит будет получить труднее и дороже, такие люди окажутся в крайне не простой ситуации. Единственное что им останется это или распродавать активы или объявлять себя банкротом.

 Важно понять, что решать проблему нужно уже сегодня. Решение как бы это не показалось странным заключается в поэтапном погашении долгов с одним большим НО. Выплата долгов должна происходить за счет доходов, а не за счет новых долгов.

 То есть если человек заходит в минус чтобы оплатить ссуду, он не погашает долг, а увеличивает его. Если же человек снижает расходы и таким образом погашает долг, долг снижается.

 

П.С. 

Сценарий, который я описал, возможен, но не обязателен. Дело в том, что невозможно знать наперед, что может произойти и это зависит от многих человеческих факторов. К примеру, кризис который я ждал, был отсрочен.
Конечно, я не учел правительственные меры и другие возможные реакции людей.К примеру может начнется репатриация из Франции и в страну приедут деньги для покупки недвижимости. 


[1]Бернхем Т. .: Подлые рынки и мозг ящера: как заработать деньги, используя знания о причинах. Стр. 201
 [2]я покупал и продавал ценные бумаги за один день, используя свой капитал и заемные деньги в качестве финансового рычага. То ест вкладывал 5% своих денег, брал в долг 95% денег. Покупал на эти деньги акции и в тот же день их продавал чтобы не платить процент на ссуду.
[3] Игра на понижение – инвестор берет акции в займы, и продает. Затем инвестор ждет, что акции упадут в цене чтобы купить их и вернуть. Например, если я играю на понижение, я беру в долг акций на 100$ и продаю их. Затем я жду пока эти акции упадут в цене к примеру до 80$ и покупаю их. Купленные акции возвращаю тому у кого взял, выплачивая компенсацию. Выигрыш без вычета компенсации составляет 20$.
[5]Ситуация, при которой учетная ставка равна нулю и банки доходят до минимального резерва, при котором не имеют возможности выдавать кредит

Заметили ошибку в тексте? Выделите текст мышью и нажмите Ctrl+Enter.


Будьте со мной на связи через Фэйсбук! Ставьте лайк странице и подписывайтесь на обновления!
Закладка Постоянная ссылка.

4 комментария

  1. Спасибо за ссылку!

  2. Мне кажется, паника преувеличена. Пока не видно, что цены на кватриры снижаются. Если у вас будет банковкая квартирка на продажу, дайте мне знать.

    • Очень странно, потому что согласно статистике, цены как раз таки начали немного снижаться.. В недавнем отчете министерства финансов отмечено снижения спроса на новые квартиры. Паники еще нет.. Но все еще впереди… Когда? Никто не знает.

Добавить комментарий

  • НЕ ПРОПУСТИТЕ СЛЕДУЮЩУЮ СТАТЬЮ

    Введите внизу ваше имя и электронную почту и я буду уведомлять вас о новостях