• Не пропустите следующую статью

    Введите внизу ваше имя и электронную почту и я буду уведомлять вас о новостях

2017: Мифы и правда о рефинансирование ипотечной ссуды

На днях ко мне позвонила девушка с приятным голосом и предложила сделать рефинансирование ипотечной ссуды (михзур машканта). После того как я ей вежливо объяснил, что сам консультирую по ипотеке, она вежливо распрощалась.

Звонок этой девушки заставил меня задуматься — а что собственно она могла предложить платящему ипотеку в условиях дорогих процентов, когда перерасчет ипотеки в большинстве случаев просто невыгоден. После некоторого раздумья, я нашел оправдание для этой компании. Ведь даже в условиях дорогих процентов, есть случаи при которых перерасчет ипотеки действительно может оказаться выгоден.

Чтобы помочь людям разобраться в выгодности рефинансировании ипотечной ссуды, я написал эту статью.

 Что такое перерасчёт ипотеки и зачем его делать?

Перерасчет ипотеки, это замена старой ипотеки на новую полностью или частично. То есть человек делающий перерасчет, возвращает старую ипотеку (включая штраф если есть) и берет новую (включая издержки). Можно вернуть только часть ипотеки и вместо нее взять новую часть.

Новая ипотечная ссуда будет всегда на условиях, которые актуальны на момент перерасчета и хуже чем те которые может получить новый клиент берущий ипотеку. При этом, вам совсем не обязательно менять ипотеку на такую же (то что обычно предлагают банки) и вы можете ее поменять на новую ипотеку с другими условиями.

Перерасчет ипотеки в большинстве случаев делается ради экономии. То есть для того чтобы заплатить банку меньше. Есть вариант, при котором цель может быть, поменять «небезопасные ссуды», на «безопасные», но они скорее всего исключение. Еще одна цель, это повышение срока выплаты для того чтобы снизить месячную выплату, но это тоже исключения. Основная причина все-таки экономия. И об экономии пойдет речь в данной статье.

 

Что вам сэкономит деньги и за что вы переплатите

Для начала важно понять, что не всякий перерасчет ипотеки выгоден. В некоторых случаях вы можете потерять деньги вместо того чтобы сэкономить.

Перечислю основные известные мне способы экономии при перерасчете ипотеки.

Каждый из выше перечисленных способов может оказаться выгодным в одном и не выгодным в другом случае. Кстати можно и нужно использовать все способы одновременно, при наличии такой возможности. Давайте разбираться.

Способ экономии 1: Изменение условий ипотеки

Начиная с 2000-х годов процент по ипотекам снижался в соответствии с процентом, на монетарные ссуды который назначал банк Израиля (учетная ставка процента). При этом, в большинстве случаев, чем позже люди брали ипотеку, тем более выгодные условия они получали у банка.

Конечно не все так гладко, потому как часть ипотечного кредита была субсидирована министерством строительства. Но в какой-то момент, процент снизился до такой степени, что даже субсидированная ипотечная ссуда стала не выгодной. Это произошло, начиная с 2009 года.

А в 2012 году стало понятно что дальше процент будет только снижаться.

Начиная с 2012 года, тема перерасчета ипотеки стала как никогда актуальна. Люди заменяли старые невыгодные проценты на новые выгодные. Меняли субсидированные ипотечные ссуды (закаут) на банковские, которые были в разы выгоднее.

В какой-то момент, министерство строительство улучшило условия субсидированной ссуды (с 4,5% с привязкой к индексу цен снизилось до 3,5% с привязкой к индексу цен). И это породило новую волну перерасчетов, так как банк Израиля выслал всем обладателям субсидированной ипотеки письма, в которых настоятельно рекомендовал сделать перерасчет.

И вот настал заветный 2015-й год и проценты на ипотеку снова поползли вверх (я писал об этом здесь — Обзор рынка ипотеки2017). Постепенно перерасчет ипотеки стал не выгоден, а субсидированные ипотечные ссуды снова актуальны.

Сегодня, для большинства обладателей ипотеки, изменение условий ипотеки, не меняя месячного возврата, вряд ли приведет к экономии. В большинстве случаев, такой перерасчет будет абсолютно невыгоден.

Исключение составляют случаи в которых ипотека заведомо под очень высокие проценты (6%+) или не правильно поделена. Уверен что такие случаи есть, но они редки. Поэтому как написано выше, такой способ экономии для большинства, весьма сомнителен.

 

Способ экономии 2: изменение месячной выплаты

Возьмем самую распространенную ситуацию. Люди взяли ипотеку, когда были относительно молодыми и зарабатывали мало. Они набрались опыта получили образование и стали получать больше. При этом возможность погашать ипотечный кредит улучшилась и теперь они могут платить больше чем раньше.

В таком случае, вполне резонно вернуть старую ипотеку и взять новую на более короткий срок. При этом месячный возврат увеличивается так, что даже при более дорогих процентах, может быть экономия просто потому что будет меньший период нарастания процентов.

В таком случае, обладателям ипотеки действительно стоит обратиться к специалистам, которые смогут проверить выгодность перерасчета, исходя из нового дохода и возможных штрафов и издержек, построить оптимальную ипотеку и провести переговоры с банками.

Но даже при росте доходов, не всегда будет выгодно сделать перерасчет ипотеки, учитывая довольно высокие проценты сегодня. Именно поэтому, при изменении месячного возврата, экономия возможна, но не обязательна.

Способ экономии 3: Выплата ипотеки

Выплата ипотеки обычно очень выгодное мероприятие, так как процент по ссуде обычно выше чем процент на сбережения. Речь идет о тех случаях, когда у обладателя ипотеки есть свободная наличная сумма денег, которой он может погасить ипотечный кредит.

Наличие свободных денег, обычно возможно при открытии программы накоплений (банковской, керен иштальмут, купат гемель и т.д.) или по другой причине (получение наследства, пицуим и т.д.).

При этом ипотеку не обязательно погашать полностью. Можно выплатить только часть ипотеки (например только выгодную часть). В таком случае, обычно резонно посоветоваться с профессионалом какую часть выгоднее погасить. Дело в том, что, например, в случае с керен иштальмут не всегда будет выгодно погасить ипотеку, потому как процент на сбережения (за вычетом комиссии управления фондом), может оказаться выше чем процент по ипотеке (например процент прайм). Более того, даже если процент по сбережениям ниже, всегда стоит проверить наличие штрафа, который может перечеркнуть всю экономию.

Экономия при возврате ипотеки полностью или частично (учитывая альтернативные методы вложения для свободных денег), в большинстве случаев может оказаться выгодным.

Выводы

Стоит ли вам делать перерасчет ипотеки? Возможно стоит, но если в 2015 году, большинству людей которые взяли ипотеку до 2012 года, было выгодно делать перерасчет, то сегодня все ровно наоборот. Большинству людей будет не выгодно делать перерасчет из за высоких процентов.Конечно возможны и исключения.

Другое дело обстоит со случаями, при которых вы можете позволить себе погасить часть ипотеки с помощью наличных денег или сбережений или/и повысить ежемесячный возврат по ипотеке. Но, даже в этом случае стоит посоветоваться со специалистом и проверить выгодность перерасчета.

Но главный вывод состоит в том (уверен что вы и без меня знаете, но все же..), что необходимо очень осторожно относиться ко всем тем кто предлагает вам экономию при перерасчете ипотечного кредита. Обращайтесь только к проверенным специалистам.

При разговоре со специалистом, обязательно уточните, каким образом будет сделана экономия при перерасчете ипотеки. Самый лучший вариант, это использовать все три способа описанных в статье, при наличии такой возможности.

Экономной вам ипотеки!

Заметили ошибку в тексте? Выделите текст мышью и нажмите Ctrl+Enter.


Будьте со мной на связи через Фэйсбук! Ставьте лайк странице и подписывайтесь на обновления!
Закладка Постоянная ссылка.

Добавить комментарий

  • НЕ ПРОПУСТИТЕ СЛЕДУЮЩУЮ СТАТЬЮ

    Введите внизу ваше имя и электронную почту и я буду уведомлять вас о новостях