Я всегда был уверен, что покупка своего жилья, это неотъемлемая и необходимая часть жизни каждой семьи. Несколько лет назад, я узнал, что есть люди, которые предпочитают всю жизнь жить на съемной квартире.
И я задумался – а действительно что лучше снимать или покупать свое? Чтобы ответить на этот вопрос, я попытался вынести все тезисы за и против.
Важная оговорка – я отношусь к группе владельцев жилья, поэтому не могу быть объективным и беспристрастным.
| Почему снимать? | Почему покупать | |
| Свобода | Свобода выбора, где и когда жить | Независимость от чужого дяди |
| Уровень жизни | Более высокий уровень жизни — возможность жить в более дорогом жилье и не копить на первый взнос | Финансовая независимость и более высокий уровень жизни |
| Выгодное вложение | Есть более выгодные вложения чем недвижимость | Недвижимость — это всегда хорошее вложение |
Путает не правда ли? Каждая сторона уверена, что снимать\покупать дает свободу, высокий уровень жизни и более выгодное вложение. Так кто же прав? Давайте разбираться.
Свобода — снимать или покупать?
Это так прекрасно, когда ты в любой момент можешь жить там, где захочешь. Не нравится то где ты живешь сегодня? Взял, пересдал жилье или дождался окончания договора и переехал куда душа лежит. Вот это и есть свобода и ради этого стоит снимать, а не покупать.
Такой точки зрения придерживаются убежденные квартиросъемщики. Но действительно ли есть ограничения свободы у владельцев жилья?
В целом, у владельцев своего жилья, есть почти такая же свобода. Они, всегда могут сдать свое жилье и снимать чужое где захотят и когда захотят. Это немного более хлопотно, чем пересдача чужого жилья и снятие нового, но реально. Особенно это более хлопотно, если снимать жилье в другом городе или в другой стране.
При острой необходимости, владельцы жилья, всегда могут продать свою квартиру и купить другую в желаемом месте. Это супер хлопотно, но при сильном желании тоже вполне реально.
С другой стороны, напротив, свобода вечных квартиросъемщиков весьма ограничена. Им, например, могут не продлить договор, и попросить съехать. Или поднять цену и «вынудить» съехать на другое жилье.
Более того, хозяева квартир не редко очень подозрительно относятся к квартиросъемщикам. А количество переездов вечных квартиросъемщиков, обычно намного больше чем они сами того хотели бы. Ну а переезд, это всегда хлопотно и неудобно. И это, не говоря о том, что поиски подходящего жилья, особенно в районах высокого спроса, сама по себе большая проблема.
Более того, квартиросъемщики очень ограничены в изменениях самого жилья. Они не могут поменять кухню, забить гвоздь или положить паркет потому что им так хочется и нравится, без разрешения хозяина. Да и не всегда выгодно, вкладывать в чужую квартиру. А на новой квартире, надо заново все благоустраивать. Бывает, что даже домашних животных не разрешается иметь.
Свобода квартиросъемщика ограничена тем, о чем было оговорено заранее и только на оговоренный срок. Даже цвет стен или двери поменять обычно нельзя или невыгодно потому что это не твое. Ну а если жилье хорошее, оно скорее всего будет стоить очень дорого.
Уровень жизни – снимать или покупать?
Вопрос уровня жизни, это очень запутанный вопрос. Ведь если жить на ссуды, можно иметь очень высокий уровень жизни, пока банк дает деньги и пока можно оплачивать один долг другим.
В этом плане, у вечных квартиросъемщиков есть очевидные преимущества. Не нужно откладывать на первый взнос и часто можно регулировать квартплату в соответствии с доходами. Выросли доходы, сняли квартиру подороже. Упали доходы, погрустили и сняли квартиру подешевле. А плохи дела – вообще съехали к родителям.
У владельцев жилья, все намного сложнее. Чтобы купить свое жилье, необходимо накопить определенную сумму. Чем меньше эта сумма, тем дольше надо будет платить ипотеку или тем хуже будет жилье. Для этого в любом случае, нужно хотя бы на какое-то время снизить уровень жизни. Именно поэтому, обычно у тех, кто снимает уровень жизни до некоторого момента выше чем у владельцев своего жилья.
Вообще человеческая природа не включает в себя желание откладывать и ждать желаемого. Мы хотим все здесь и сейчас или как можно быстрее. Жить по максимуму и иметь все что ты можешь себе позволить. И быть вечным квартиросъемщиком больше подходит нашей природе нежели владение жильем.
И все же, почему тогда многие так желают своего жилья?
На самом деле ответ не так прост. Если семья бережлива и готова на несколько лет снизить свой уровень жизни вопреки природе, уровень жизни будет низким, только вначале.
По мере выплаты ипотеки, процент ипотечного займа от стоимости квартиры снижается. Особенно быстро это происходит, если цены на жилье растут. Такое положение дел дает сразу несколько ощутимых бонусов:
- Можно использовать существующее жилье, как рычаг для покупки более дорогого жилья
- Можно использовать существующее жилье как залог для заема средств на долгий срок под относительно хорошие условия
- В случае необходимости, можно продать жилье и получить после выплаты ипотеки больше, чем вложили
Во всех этих случаях, уровень жизни будет расти. При этом всем, после выплаты ипотеки, уровень жизни семьи вырастает мгновенно. Ведь им больше не нужно никогда платить за жилье.
К примеру, есть владельцы жилья, которые были достаточно бережливы и взяли ипотеку до 50%-60% на срок 5-15 лет. Как бывший ипотечный консультант, я сталкивался с такими парами. Обычно это люди, которые имеют хорошую работу и навык бережливости. Более того, обычно это были семьи с супругами в возрасте 30-40 лет. Такие пары, обычно меняют жилье каждые 10-15 лет. Например, сначала покупают небольшую квартиру, а потом «меняют» ее на престижную виллу или коттедж.
Конечно, есть и такие, кто сразу покупает слишком дорогое жилье с минимальным первым взносом. Такие семьи платят ипотеку всю жизнь или вообще лишаются своего жилья, просто потому что не рассчитали свои силы.
Именно таким семьям, возможно выгоднее именно снимать чужое жилье и иметь возможность регулировать своей уровень жизни в краткосрочной перспективе. Как вы понимаете все дело в бережливости и подходу к покупке жилья. У бережливых людей будет и свое жилье и более высокий уровень жизни.
О том, что такое бережливость и почему это выгодно, я писал здесь.
Что финансово выгоднее – снимать или покупать?
Я встречал нескольких человек которые утверждали, что снимать чужое жилье финансово выгоднее, покупки своего. Они сетуют, что те деньги, которые они вложили бы в первый взнос, могут принести им большую доходность в других инвестициях.
Когда я интересовался почему они так решили, мне приводили некие цифры прошлой доходности альтернативного вложения и делали супер оптимистичный прогноз на будущее. Такие нехитрые подсчеты, больше напоминали счет яиц от куриц, которые еще не родились.
Конечно, при умелом инвестировании и активном управлении активами и капиталом, есть шанс что доходность альтернативных инвестиций будет выше доходности недвижимости. Но золотое правило гласит, что там, где выше доходность, там выше и риск не получить эту доходность вообще или потерять то, что вложил.
Ошибка в таком подсчете в том, что средняя доходность прошлых лет не имеет ничего общего с будущей доходностью. Чтобы убедится в этом, возьмите доходность за 2000-2010 и сравните с доходностью за 2011-2020. Или сравните любые два других десятилетия между собой. Прошлое не определяет будущего.
Более того, все активы взаимосвязаны между собой через процентную ставку. Например когда растет рынок ценных бумаг, обычно растет и цена недвижимости. Причем недвижимость в отличии от других активов имеет два вида доходности: рента и капитализация (стоимость недвижимости).
Недвижимость, как любой актив имеет также и свои издержки, и риски. Ведь, со временем, амортизация съедает часть цены, ликвидность (как быстро можно продать жилье) может быть сомнительной, а цены на съем могут снизится.
Тем не менее, когда недвижимость покупается для собственного жилья, это намного более выгодно относительно покупки жилья для вложения. Ведь в случае с недвижимостью для вложения, есть издержки ренты. Например, смена жильцов, простой жилья, время на поиски квартирантов, издержки связанные с плохими квартирантами и т.д.
В случае же владения жильем, все эти издержки автоматически не релевантные. Тем самым, превращая недвижимость в супер рентабельный актив со 100% доходностью в виде альтернативной ренты. Ведь в случае своего жилья, владельцы жилья, каждый месяц экономят на ренте. И это в добавок к сопутствующим бенефитам в виде, отсутствия частых переездов.
Более того, при росте цены недвижимости, процент ипотеки от стоимости актива падает. Это позволяет использовать недвижимость в виде финансового рычага для улучшения жилья. Или использовать как залог для получения долгосрочного кредита, о чем упоминалось ранее.
Самое приятное то, что доходность от недвижимости всегда будет положительной, так как вы в любом случае будет экономия на съеме жилья. И для рядового гражданина, не сильно следящего за финансовой ситуацией, такой вариант вложения может оказаться идеальным с большим НО.
Бывают случаи, когда действительно невыгодно покупать свое жилье. Например, невыгодно покупать, когда есть высокие риски и неподходящий возраст. Ведь окупаемость недвижимости обычно происходит в течении нескольких лет, а то и десятилетий. А это может быть чревато риском неплатежеспособности и конфискации квартиры. А в более пожилом возрасте, покупка квартиры не всегда «окупаема».
Именно поэтому, те, кто утверждает, что лучше платить за свою квартиру чем за чужую тоже не всегда правы. Хотя с другой стороны, если риска неуплаты нет, для рядового гражданина до 50+ лет, свое жилье может быть весьма выгодным вложением.
Выводы
Так что же лучше покупать или снимать? Как я пытался донести в статье, лучше покупать, но не для всех. Покупка своего жилье, дело серьезное и подходить к нему нужно ответственно.
Если человек умеет откладывать, готов временно снизить свой уровень жизни и стремится к независимости, покупка своего жилья, это идеальный вариант. Но если, человек стремится купить свое жилье любой ценой и как можно раньше, то в некоторых случаях намного более безопаснее и даже выгоднее жить в чужой квартире.
В большинстве случаев, своя квартира, может служить страховкой и быть самым выгодным вложением. Особенно это актуально на растущем рынке недвижимости.
Что касается свободы, свое жилье, вряд ли сильно ограничивает свободу. Как раз напротив, довольно много ограничений именно у тех, кто снимает чужую квартиру.
Многие связывают решение о покупке своего жилья, с ценами на рынке недвижимости. Но такой подход не верен. Покупка жилья должна быть связанна с финансовым состоянием семьи и возможностью как можно быстрее выплатить ипотеку. От этого в конечном итоге зависит насколько выгодным будет вложение, как быстро оно окупится и как быстро семья сможет повысить свой уровень жизни, догнав и перегнав вечных квартиросъемщиков во всем. Особенно в финансовой независимости и стабильности.