Не многие понимают, что процесс купли и продажи недвижимости — это довольно трудоемкий процесс, в котором на каждом этапе что-то может пойти не так. Как человек, который прошел этот процесс сам и частично с клиентами, я решил описать его структуру на основании своего опыта.
Условно я разделил этап покупки квартиры на 7 этапов каждый из которых это отдельная история адских пыток, которые нужно пройти с вверх поднятой головой.
Конечно, я драматизирую. Но все же сам процесс действительно может изрядно потрепать нервы. Цель статьи помочь людям покупающим квартиру, показав что их ждет и к чему готовится при покупке недвижимости.
Итак, поехали.
Вот они 7 кругов ада:
1. Поиск
Все начинается с элементарного поиска квартиры. О том, как я искал свое жилье и купил его по отличной цене, я писал здесь (Моя первая квартира или сам себе риэлтор).
В целом перед поиском необходимо определится с тем, что именно вы ищите. Для этого следует выписать все, чего вы ожидаете от квартиры и на какие жертвы вы готовы пойти чтобы снизить ее стоимость.
На стоимость может влиять многое – район, ремонт, расположение, наличие балкона, наличие лифта, этаж, презентабельность квартиры и фишки (например, дорогие двери и кухня) и вплоть до времени которое вы готовы ждать до вселения. Все эти и другие критерии выбора, необходимо продумать еще до поиска. Затем согласно списку критериев, можно приступить к самому поиску, фильтруя неподходящие варианты.
Поиск может быть, как по объявлениям на разных сайтах (например Yad2, Madlan) и соц сетях, так и по средством поездок по городу в поиске вывесок «На продажу».
Если вы определились с районами, будет совсем не лишним поездить по этим районам чтобы понять, что да как на месте. Затем, видя объявления, вам будет легче понять, о чем речь.
Звоним и ходим
Затем нужно звонить по всем этим объявлениям, узнавать, как можно больше интересующей информации по телефону и договариваться о посещениях. То, насколько много релевантной информации вы получите при телефонном разговоре, может сэкономить вам лишнюю поездку.
Дело в том, что некоторые продавцы лукавят, приукрашивая и преувеличивая некоторые подробности. А некоторые и вовсе врут. К примеру, на моем опыте был случай, когда пытались представить квартиру в 3,5 комнаты, как 4-х комнатную. Или квартира в 120 кв.м. по документам, была от силы метров 80.
При посещении квартиры, необходимо искать возможные потенциальные проблемы. Во-первых, чем больше проблем вы найдете, тем легче вам будет потом на переговорах. А во-вторых, вы должны решить для себя, можете ли вы исправить эти проблемы и стоит ли оно того вообще.
Ну и в конечном итоге, вам необходимо будет сравнивать между яблоками и грушами. Каждая квартира уникальна и у каждой будут свои плюсы и минусы.
Поиск может занять много времени и здесь важно понять, что чем больше квартир вы увидите, тем легче вам будет выбрать. Не бойтесь упустить возможность, может оказаться что на деле это была не такая уж и возможность. Для неопытных, этот этап может быть настоящим адом.
2. Принципиальное да
Когда вы найдете то что вам по душе, вы скорее всего посетите квартиру несколько раз. Сначала сами, затем с родственниками, чтобы убедится, что ничего не пропустили. Это нормально. Ведь вы покупаете не помидоры на базаре.
После того как вы окончательно убедитесь, что в принципе квартира вам подходит, начнется довольно интересный и неловкий момент. Чувство как будто вы невеста, которая выходит замуж и должна сказать да.
Вы перезваниваете к продавцу и говорите что в принципе хотите купить квартиру, но.. Это но должно включать в себя все проблемы, которые могут помочь вам снизить цену. Это можно сделать как по телефону, так и договорившись о встрече. Если проблем много, то наверное лучше договорится о встрече.
Помните, что, если вы о чем-то договорились до этого момента, это будет считаться за основу. Поэтому до принципиального да, желательно выторговать у продавца максимально возможные послабления спрашивая за между прочим.
Когда покупатель соглашается на свадьбу и говорит: «ДА», многие продавцы хотят поймать его на слове и предлагают подписать предварительный договор (Зихрон дварим), в котором будет указано то, о чем уже договорились.
Я не соглашался на этот договор и когда выступал в роли покупателя и когда выступал в роли продавца. Дело в том, что могут быть много нюансов, о которых можно не помнить в момент подписания предварительного договора. А то что написано пером, не вырубишь и топором.
3. Первичные переговоры
Итак, после принципиально согласия покупателя, начинаются переговоры. Это может быть в тот же день. Переговоры идут о:
- Цене
- Сроке освобождения
- Реже о порядке и сумме выплат
- Что включает цена (например, мебель, электротовары и т. д.)
Все эти пункты можно включить в переговоры. К примеру, если продавец не готов снизить цену, можно попробовать выторговать более раннее освобождение и включить в цену часть предметов в квартире. Или договорится если это важно, чтобы основная сумма была заплачена позже.
В конечном итоге вы договариваетесь, что все серьезно и дело переходит на следующий этап.
4. Составление договора
На следующем этапе, желательно обратится к адвокату, который составит договор. Ваш адвокат попросит телефон адвоката продавца чтобы начать переговорный процесс по договору.
В договоре должны быть учтены все варианты «а что если» (об этом я писал здесь — Дьявол кроется в деталях или почему нужно читать договоры). Договор защищает и покупателя, и продавца от возможных конфликтов так как заранее готовит варианты действий на непредвиденные обстоятельства.
Более того, в договоре указываются каким образом и когда будут преданы деньги и ключи. Как будут погашены задолженности на квартиру, уплачены налоги, переведены счета и т.д.
Обычно адвокат продавца состовляет договор и посылает его для исправления адвокату покупателя. Адвокат покупателя советуется с покупателем и вносит изменения в разные пункты. На данном этапе переговоры по пунктам ведутся на уровне адвокатов и такой пинг понг продолжается пока договор не устроит обе стороны.
В договоре будут прописаны все основные элементы, которые были достигнуты в ходе переговоров на раннем этапе. Если адвокаты не могут договорится, покупателю и продавцу приходится вновь вести переговоры между собой.
Адвокат продавца назначает порядок выплат, который обычно включает в себя 4 выплаты:
- 10% при подписании договора
- 50% через месяц
- Еще 30% за месяц до выселения
- 10% при получении ключа от квартиры
Адвокат покупателя проверяет квартиру на наличие проблем разного рода. Если квартира не записана в реестр табо, то передача прав происходит посредством компании, которая занимается правами дома (хевра мешакенет). Это может нести некоторые сложности.
На мой взгляд лучше, чтобы у продавца и покупателя адвокаты были разные — каждый представляет интересы своего клиента.
Вообще, на этом этапе одна из сторон может сорваться и просто отменить сделку. Еще более проблематично, если продавец и покупатель находятся в разных городах.
5. Кредитование
Так как в большинстве случаев сделки с недвижимостью происходят из заемных денег, этап кредитования очень важный этап в сделке.
Для начала стоит убедится, что банк в принципе согласен дать вам необходимую сумму. Причем чем выше процент кредитования, тем меньше у вас шансов получить согласие банка. У высокого процента кредитования есть и другие сложности. Например, вы покупаете квартиру за 1,000,000 имея на руках 250,000. В этом случае речь идет о максимально возможно проценте кредитования и все может пойти не так.
Во-первых, в этом случае у вас не будет средств чтобы погасить дополнительные издержки (адвокат, переезд, маклер, ипотечный консультант, первые вложения и т.д.).
Во-вторых, банк дает принципиально согласие на процент кредитования, а не на сумму. К примеру, если оценщик банка оценит квартиру в 950,000, то 75% будет от 950,000. И вместо нужных 750,000 вы получите на руки 712,500.
Ну и в-третьих, банк не любит давать максимум и подумает дважды дать вам вообще денег или нет.
Именно поэтому, в случае высокого процента кредитования, есть резон сделать оценку покупаемой недвижимости до подписания договора. А еще лучше, вообще не идти на максимально возможное кредитования и ограничится кредитованием в пределах 60% (в идеале 50% и ниже).
Кстати деньги банка всегда последние. Именно поэтому, покупатель обычно платит первые 10% из собственного кармана.
Проверка недвижимости банком
На этапе проверки недвижимости, могут тоже возникнуть разного рода проблемы. Я сталкивался со следующими проблемами:
- Узнавание недвижимости (зиуй нехес) – оценщик банка проверяет, совпадает ли недвижимость, описываемая в правах владельца, с самой квартирой (физическая проверка). В случае чего необходимо доказать, что это та самая квартира. Вот тут и всплывает сложность если квартира не записана в реестре табо.
- Стоимость самого актива. Причем в случае с незаконной постройкой, стоимость будет даже ниже чем без нее, так как будет включать в себя стоимость сноса этой незаконной постройки.
Страхование
На следующем этапе, банк хочет застраховать себя от возможных будущих проблем и заставляет вас делать страховку жизни на сумму задолженности по ипотеке и страховку на строение, на случай если по каким-либо причинам постройка сломается.
В конечном итоге, после прохождения всех процедур, банк перечисляет деньги продавцу, согласно тому, что указано в договоре.
6. Процесс передачи прав собственности
Когда квартира заложена банку, это должно быть указано в правах собственности. Более того каждая квартира может быть заложена только один раз. Именно поэтому, прежде чем покупатель получит ипотеку от банка, продавец должен погасить свою ипотеку при условии наличия такой.
Тут возникает интересная ситуация, при которой продавцу нужны деньги для того чтобы погасить задолженность по ипотеке и эти деньги должен дать покупатель обычно из денег банка. Для этого случая в правах собственности делается комментарий (эарат азара) в котором указывается что квартира находится в процессе продажи.
После того как квартира чиста (больше не заложена), покупатель может начать перевод прав собственности на себя.
Помимо этого, необходимо перевести квартиру на покупателя в мэрии. Ведь каждый владелец платит муниципальный налог и теперь его будет платить новый владелец.
В добавок к этому, покупатель должен перевести на себя все счета и удостоверится что продавец уплатил все до даты передачи. Речь идет об электричестве, воде, газе, управдом и т.д.
7. Передача ключей
Утром деньги – вечером стулья. После получения последнего платежа, оговаривается, когда произойдет момент получения ключей. Теперь покупатель может сделать ремонт и переехать. Продавец же, должен отдать все ключи.
Если вы думаете, что на этом история заканчивается вы, глубоко ошибаетесь. На этом все только начинается.
Начинается перестройка квартиры под себя и переезд в нее. Это может включать в себя, замену замков, ремонт, установку кондиционеров, замена инсталляции и еще много чего.
Пройдя последний круг ада переговоров с разными мастерами и проверки что работа сделана как надо, можно с облегчением оставить чаевые грузчикам и попить чай на только что завезенном диване.